原標(biāo)題：警惕當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)非理性上漲潛藏風(fēng)險(xiǎn)
       2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將去庫(kù)存列為2016年5項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)之一。隨著中央和地方一系列房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的出臺(tái)和實(shí)施,，各類(lèi)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)量均得到有效刺激，但與三四線城市去庫(kù)存任務(wù)艱難不同,，目前一線和個(gè)別二線城市房市火爆現(xiàn)象再現(xiàn)、房?jī)r(jià)非理性較快上漲，其中潛在風(fēng)險(xiǎn)需要警惕,。

       今年以來(lái)部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性較快上漲

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2016年，我國(guó)住房銷(xiāo)售市場(chǎng)分化延續(xù),，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)擴(kuò)大,，一線和個(gè)別二線城市房?jī)r(jià)上漲明顯。

       一是房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅明顯擴(kuò)大,。1月份,，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比最高漲幅4.1%，高于上月0.9個(gè)百分點(diǎn),；二手住宅價(jià)格環(huán)比最高漲幅5.7%,，高于上月2.4個(gè)百分點(diǎn)。

       二是房?jī)r(jià)同比上漲地區(qū)增加,。1月份,，新建商品住宅價(jià)格同比上漲城市25個(gè)，比上月增加4個(gè),；二手住宅價(jià)格同比上漲城市40個(gè),，比上月增加5個(gè)。

       三是一線城市房?jī)r(jià)上漲明顯,。無(wú)論是新建商品住宅還是二手住宅,，一線城市同比平均漲幅都高于20%，遠(yuǎn)高于二線城市1%左右的同比平均漲幅,，其中，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比最高漲幅達(dá)52.7%,、二手住宅價(jià)格同比最高漲幅達(dá)49.7%,。此外，絕大多數(shù)三線城市同比仍在下降,。

       警惕房?jī)r(jià)過(guò)快上漲地區(qū)潛在風(fēng)險(xiǎn)

       一線和個(gè)別二線城市房?jī)r(jià)較快上漲雖與國(guó)家去庫(kù)存房地產(chǎn)政策影響,、土地供給減少及人口流入有一定關(guān)系，但主要還是由于漲價(jià)預(yù)期加大了市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)緊張,，大量投資性資金涌入,，推高房?jī)r(jià)非理性上漲。同時(shí),，投資者借助眾籌,、首付貸等杠桿手段參與炒房更為便利，使得限購(gòu)政策,、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的防火墻易被突破,。并且，過(guò)度杠桿化也驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定的人群涉足住房融資，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),。

       （一）眾籌模式助長(zhǎng)全民炒房熱

       由于房地產(chǎn)行業(yè)向來(lái)以大資金需求為導(dǎo)向,，一直以來(lái)使得眾多對(duì)房地產(chǎn)投資感興趣的中小投資者望而卻步。然而眾籌模式的出現(xiàn)使廣大普通投資者以小額,、分散的資金投向房地產(chǎn)成為可能,。受部分城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期影響，目前房地產(chǎn)眾籌加快興起,，并呈現(xiàn)出起投資金小額化,、投資群體年輕化、眾籌產(chǎn)品杠桿化,、預(yù)期收益高額化等特征,，加劇了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。并且,，目前房地產(chǎn)眾籌并無(wú)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管,，眾籌行為極易演變成非法集資，平臺(tái)本身也存在卷款跑路風(fēng)險(xiǎn),。

       （二）首付貸類(lèi)產(chǎn)品放大買(mǎi)房杠桿

       首付貸是2015年推出一種互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品,，既可以為購(gòu)房者提供借款資金，最高貸到房屋總價(jià)的20%,，最低一成購(gòu)房,；又可以為投資者提供理財(cái)產(chǎn)品，包裝成年化收益率8%-12%的P2P理財(cái)產(chǎn)品對(duì)外發(fā)售,。除首付貸外,，還有稅費(fèi)貸、過(guò)橋資金服務(wù)等類(lèi)似產(chǎn)品,，多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)金融公司,、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商均有提供，購(gòu)房者可疊加選擇,。

       首付貸類(lèi)產(chǎn)品作為一種房地產(chǎn)中介金融業(yè)務(wù),，加大了買(mǎi)房杠桿，其實(shí)質(zhì)屬于場(chǎng)外配資,，具有一定風(fēng)險(xiǎn),。首先，削弱了商業(yè)銀行將首付作為審核個(gè)人房屋按揭貸款償還能力的甄別價(jià)值,；其次,，由于實(shí)際首付比例過(guò)低且信用貸款利率較高，一旦購(gòu)房者還款能力不足或房子大幅貶值,，則會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),；再次,，與之掛鉤的理財(cái)產(chǎn)品過(guò)高的年化收益率，必然使成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上,，進(jìn)而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià),。

       （三）個(gè)別地方去庫(kù)存政策存在漏洞

       如遼寧沈陽(yáng)鼓勵(lì)大學(xué)生購(gòu)房和“零首付”政策，當(dāng)日出臺(tái)即引起社會(huì)熱議,，雖被立馬叫停,，但影響惡劣。此外,，在去庫(kù)存壓力下,，個(gè)別地方出臺(tái)的鼓勵(lì)購(gòu)房政策欠缺深思熟慮，政策執(zhí)行存在漏洞,。如杭州富陽(yáng),、廣西北海出臺(tái)的按總房款1%補(bǔ)貼購(gòu)房者的政策，由于不能甄別購(gòu)房群體,，使得投機(jī)者也能搭便車(chē),。有的地方仍從自身利益出發(fā)，把去庫(kù)存當(dāng)作重拾土地財(cái)政的機(jī)會(huì),，更是嚴(yán)重背離中央精神,。

       （四）中介亂象虛抬房?jī)r(jià)泡沫

       我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)一直亂象叢生。隨著當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)較快上漲,，為進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)交易,，個(gè)別房地產(chǎn)中介已不滿足僅僅利用房?jī)r(jià)上漲預(yù)期借機(jī)炒作、虛報(bào)房?jī)r(jià)爭(zhēng)取獨(dú)家房源,、人為制造緊張情緒等傳統(tǒng)銷(xiāo)售手段,，而加快在房地產(chǎn)交易金融衍生品領(lǐng)域進(jìn)行創(chuàng)新。如利用客戶沉淀資金形成資金池,，提供過(guò)橋資金或合法性存疑的短期資金借款,；開(kāi)發(fā)理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行融資，轉(zhuǎn)而以抵押方式放貸賺取高額利差,；通過(guò)首付貸類(lèi)產(chǎn)品為購(gòu)房者、炒房客提供杠桿,，刺激投資炒房行為,。隨著金融衍生產(chǎn)品的推廣，加之連環(huán)配資現(xiàn)象的出現(xiàn),，使得交易資金流向不明,，極易導(dǎo)致交易糾紛。并且相關(guān)產(chǎn)品并未獲得金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)可,，中介涉嫌違法經(jīng)營(yíng),。

       有關(guān)建議

       建議通過(guò)實(shí)行差別化政策,、加大行業(yè)監(jiān)管力度、正確引導(dǎo)社會(huì)輿論等措施,，做到因城施策,、精準(zhǔn)調(diào)控，盡快防范化解一線和個(gè)別二線城市房地產(chǎn)過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn),。

       一要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)限購(gòu)政策,。加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估。收緊高端樓盤(pán)預(yù)售許可證審批備案,，防止高端樓盤(pán)過(guò)熱帶動(dòng)樓市過(guò)快上漲,。適當(dāng)提高限購(gòu)政策門(mén)檻，嚴(yán)格第二套住房交易稅費(fèi)和首付比例優(yōu)惠政策執(zhí)行,。研究調(diào)整以是否發(fā)生房地產(chǎn)交易作為首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，適當(dāng)提高第二套住房首付比例。

       二要針對(duì)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)實(shí)行差別化稅收政策,。適時(shí)在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一線和個(gè)別二線城市征收房地產(chǎn)稅,，增加持有環(huán)節(jié)成本，遏制投資投機(jī)性需求,。

       三要嚴(yán)格實(shí)行差別化信貸政策,。金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)從管控風(fēng)險(xiǎn)角度，適度收緊信貸,，做好首付貸類(lèi)產(chǎn)品的規(guī)范和清理,。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款人資質(zhì)審查，拒絕受理首付資金來(lái)自高杠桿融資類(lèi)貸款的房屋抵押貸款申請(qǐng),。

       四要著力調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu),。繼續(xù)增加一線城市土地供應(yīng)面積，研究開(kāi)展非住宅性質(zhì)土地轉(zhuǎn)性改住宅試點(diǎn),。優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大中小套型住房用地配比和供應(yīng)。做好保障性住房供應(yīng)建設(shè),，提高中小戶型供應(yīng)數(shù)量,。完善購(gòu)租并舉的住房體系，促進(jìn)社會(huì)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展,。

       五要加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)監(jiān)管,。規(guī)范房地產(chǎn)中介開(kāi)展與其業(yè)務(wù)相關(guān)的金融產(chǎn)品創(chuàng)新行為，明確房地產(chǎn)中介混業(yè)經(jīng)營(yíng)監(jiān)管責(zé)任和金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)歸屬,，抓緊出臺(tái)具體監(jiān)督管理辦法,。規(guī)范房地產(chǎn)交易流通環(huán)節(jié)，堅(jiān)決打擊壟斷房源哄抬房?jī)r(jià),、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)交易行為,。

       六要加大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)力度,。地方政府要對(duì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售,、價(jià)格等信息集中發(fā)布,，供購(gòu)房者判斷，解決房地產(chǎn)中介利用壟斷信息牟利炒房行為,。會(huì)同當(dāng)?shù)刂髁髅襟w,，開(kāi)展正確輿論引導(dǎo)，及時(shí)消除購(gòu)房者恐慌情緒,。

       （作者單位：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心資產(chǎn)管理辦公室）